Impermeabilizar una terraza (con o sin levantar el suelo)

Se puede impermeabilizar una terraza sin levantar el suelo con una capa impermeable sobre la baldosa, que sustituye por arriba a la lámina que falla, si el soporte está seco y firme, la pendiente es buena y se resuelven sumidero y peto. Si el agua entra por debajo en esos puntos o el mortero está empapado, hay que levantar.

La baldosa no es la impermeabilización: es la capa que la protege. Si el agua llega al piso de abajo, falla también la lámina, o no la hay. Antes, comprueba que es filtración y no condensación. Más guías de terrazas y tejados, en cubiertas.

Primero: ¿filtración o condensación?

Para el DB-HS 1 del Código Técnico, «Los suelos de las terrazas y los de los balcones se consideran cubiertas». La filtración la regula el DB-HS y la condensación, el DB-HE: no se arreglan igual.

La ficha «Humedades en cubiertas» del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE) sitúa las filtraciones en «limahoyas, canalones ocultos y sumideros» y en los «encuentros con muros y petos», y las condensaciones «en la cara inferior del elemento soporte de la cubierta […] y básicamente en los puentes térmicos». Nuestra pista, no una regla:

• Apunta a filtración una mancha que crece tras llover o regar, bajo un sumidero, junto al peto o bajo una junta.
• Apunta a condensación la que sale en invierno en esquinas y junto a pilares o vigas, con moho en puntos fríos aunque no llueva.

Pueden coexistir. Contra la condensación, el IVE propone «aislamiento térmico en cubierta» o ventilar; impermeabilizar no la resuelve. Si es eso, empieza por cómo quitar el frío de una pared.

La prueba de estanquidad

El documento DRC 05/23 de la Generalitat Valenciana (2.ª edición, febrero de 2023) inunda la cubierta, 2 cm como mínimo por encima de sus puntos altos, durante 8 horas como mínimo. Si no se puede, se riega al menos 8 horas con 0,25 litros por m² y minuto como mínimo. Sale bien si, 24 horas después, no hay goteo ni manchas abajo ni charcos.

Hecha por un laboratorio acreditado en una cubierta plana de hasta 100 m², la partida XRQ010 de CYPE cuesta 257,64 € (rehabilitación, consultado el 01-10-2026, sin IVA ni beneficio de la empresa). Es la prueba por inundación completa, según la edición anterior (DRC 05/09). Inundar una terraza que ya filtra moja la casa del vecino: mejor que un técnico riegue antes la zona sospechosa, avisando al de abajo.

Qué hay debajo de tu baldosa

El DB-HS 1 (apartado 2.4.2) pide en una cubierta plana convencional, de abajo arriba: formación de pendientes, aislante térmico (con barrera de vapor si se prevén condensaciones), impermeabilización, capa de protección «salvo que la capa de impermeabilización sea autoprotegida» y evacuación de aguas. En la cubierta invertida, el aislante va encima de la lámina. La baldosa es la protección.

Y en los puntos por donde suele entrar el agua:

• Pendiente: del 1 al 5 % en terraza transitable con solado fijo.
• Peto o fachada: la lámina sube «hasta una altura de 20 cm como mínimo por encima de la protección de la cubierta», rematada en una roza, un retranqueo o un perfil sellado.
• Sumidero: ala de 10 cm como mínimo, lámina 10 cm por encima, unión estanca y a 50 cm como mínimo del peto.
• Juntas: las baldosas no van «a hueso», y el solado fijo lleva juntas de dilatación selladas en cuadrícula a 5 m como máximo.

La misma norma (tabla 6.1) pide limpiar sumideros, canalones y rebosaderos cada año y después de tormentas fuertes, y revisar la protección y los puntos singulares cada 3 años. Pesa en quién paga.

Las soluciones, de menos a más obra, y cuánto cuesta cada una

Precios de referencia del Generador de Precios de CYPE (rehabilitación, consultado el 01-10-2026): coste directo por m² con material y mano de obra, sin IVA, gastos generales, beneficio de la empresa ni retirada de escombros, y sin andamio ni medios de elevación.

Los totales de 4, 5 y 6 son sumas nuestras, para el orden de magnitud. En la 5, el picado del material de agarre puede estar contado dos veces, y si hay que añadir aislante lo decide el técnico; el IVE recomienda aprovechar para ponerlo. RSG260 está pensada sobre mortero, no sobre membrana. QAB010 no incluye el sellado de juntas ni los remates: el encuentro con el peto suma 28,59 € por metro (QAF020) y cada sumidero, 43,04 € (QAF030). Los residuos van aparte; su importe no lo hemos verificado.

Las seis, en la misma escala:

Ejemplo propio: una terraza de 4 x 5 m (20 m²), con 18 m de encuentro con peto o fachada y un sumidero. Resina transparente, 797,80 €; membrana y baldosa nueva encima, entre 1.518 y 1.573 €; rehacerla entera con sus remates, 3.672,26 €. Todo sin IVA, beneficio, residuos ni sellado de juntas.

Cuándo no sirve «sin levantar»

Los límites salen de las fichas de los fabricantes, del DB-HS y de nuestra lectura:

• Soporte mojado. La ficha de una resina transparente dice «No aplicar con presencia de agua o humedad en el soporte» ni con agua «proveniente del interior del sustrato». La de una membrana para ir bajo baldosa pide una humedad residual de menos del 3 %. Si lleva tiempo filtrando, es probable (deducción nuestra) que haya agua en el mortero: hay que secarla o levantar.
• Baldosas huecas o sueltas. La ficha de la membrana: los «elementos no perfectamente adheridos deben ser eliminados». No hay cifra de cuántas son demasiadas.
• Charcos. La tabla 2.9 del DB-HS exige pendiente y la prueba de la GVA no da por buena una cubierta con «embalsamientos». Nuestra lectura: ninguna capa encima corrige la pendiente; hay que rehacerla.
• Sumidero y peto. Si el agua entra ahí bajo la lámina vieja, hay que resolver esos puntos: las partidas líquidas completas llevan banda de refuerzo y media caña junto al peto.
• Altura. Membrana de 2 a 3 mm más baldosa de 12 mm más el adhesivo: el suelo sube 1,5 cm o más (cálculo propio). Comprueba el umbral de la puerta y que la lámina siga 20 cm por encima del nuevo acabado.

La voz contraria es la del IVE, sobre cubiertas con humedades: «nunca se deben reparar dichas cubiertas doblando el pavimento. Se debe levantar el pavimento existente y aprovechar la reparación por problemas de humedades, para colocar aislamiento térmico en el caso en que este no exista». Poner baldosa nueva sobre la vieja (opción 4) es lo que el IVE llama «doblar el pavimento» y desaconseja cuando ya hay humedades. Nuestra lectura: si el agua llega abajo, la lámina ya falla; una capa sobre la baldosa solo la sustituye por arriba con soporte seco y firme, buena pendiente y sumidero y peto resueltos. Si no, levanta.

Cuánto dura: vida útil estimada, no garantía

Las membranas líquidas que tienen Evaluación Técnica Europea (ETE) se evalúan con el EAD 030350-00-0402, con tres categorías de vida útil estimada: W1, W2 y W3, es decir, 5, 10 y 25 años. La de 5 solo se asume si el producto es solo para reparación o mantenimiento, y el EAD avisa de que no son una garantía.

Pide la ETE de la membrana y mira su categoría y su espesor mínimo. Por ejemplo, la ETE 17/0401, de una membrana de poliurea, declara W3, exige 1,7 mm como mínimo y repite que no es garantía. De la resina transparente, las láminas asfálticas y los morteros flexibles no hemos encontrado una vida útil en años documentada. Desconfía de un «dura X años» sin papel.

¿Lo paga la comunidad?

La sentencia del Tribunal Supremo 80/2024, de 23 de enero, recuerda que las terrazas son elemento común «salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad». Si la filtración se debe «al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización», y no a un mal uso o falta de mantenimiento, paga la comunidad; si viene «del solado o pavimento», paga el propietario que la usa (lo resume la nota del CGPJ).

Allí los estatutos cargaban al dueño de la terraza «todos los gastos de conservación y reparación». Aun así, la sentencia condenó a la comunidad a pagar 11.209,46 € más intereses, porque las filtraciones «tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta».

Con la Ley de Propiedad Horizontal, en la práctica:

• Baldosa y juntas, a tu cargo. Según la STS, el solado es tuyo; el art. 9.1 a) te obliga a usar bien los elementos comunes, también los de uso privativo, y el 9.1 b) a resarcir los daños de tu descuido.
• Lámina y forjado, a cargo de la comunidad. Son obras de conservación que el art. 10.1 a) declara obligatorias sin acuerdo previo de la junta, salvo que el daño venga de tu mal uso.
• Avisa antes de tocar nada. El art. 7.1 pide comunicar «sin dilación al administrador» las reparaciones urgentes.

Si pagas tú una resina y el fallo era de la lámina, pagas lo que quizá era de la comunidad. Depende de tus estatutos y de qué falle: avisa por escrito al administrador y pide un informe técnico. Esto no es asesoramiento jurídico.

Si rehaces la terraza, toca aislarla

El Código Técnico se aplica también a obras en edificios existentes, con proyecto o memoria de un técnico, y sin «reducir las condiciones preexistentes» (Parte I, art. 2.3). Si sustituyes las capas, la cubierta debe cumplir la transmitancia máxima del DB-HE: 0,55 W/m²K en la zona alfa, 0,50 en la A, 0,44 en la B, 0,40 en la C, 0,35 en la D y 0,33 en la E; cuanto más baja, más aísla. Una capa sobre la baldosa no cambia ese valor.

QAB010 lleva 50 mm de lana mineral; si basta para tu zona lo comprueba el técnico. Si la mancha era condensación y la lámina está bien, se puede aislar por fuera sin tocarla: con poliestireno extruido de 40 mm y baldosa flotante sobre soportes, 38,21 €/m² (partida ZHA023 de CYPE, rehabilitación, 29-09-2026, sin IVA ni beneficio), aunque los soportes suben el suelo. Más en cuánto cuesta aislar una casa y, con espuma y elastómero, en poliuretano proyectado. Licencia o declaración responsable: pregunta en tu ayuntamiento.

Qué pedir en el presupuesto

• El diagnóstico por escrito: si es filtración o condensación y qué capa falla (baldosa, junta, lámina, pendiente, sumidero o peto).
• El sistema, su ETE si es membrana líquida, su categoría (W1, W2 o W3) y su espesor mínimo.
• Cómo comprobarán que el soporte está seco.
• Cómo resuelven sumideros y petos: banda de refuerzo, media caña y remate 20 cm por encima del acabado.
• La altura final del suelo y el umbral de la puerta.
• Qué incluye el precio: retirada de escombros, gestión de residuos, gastos generales, beneficio e IVA, por separado.
• La garantía de la empresa por escrito, distinta de la vida útil estimada del producto.
• En un edificio, a quién se factura cada parte: a ti o a la comunidad.